Memiliki rumah merupakan dambaan sebagian besar orang; akan tetapi, tak setiap individu memiliki kemampuan untuk membayarnya secara penuh dengan uang cash. Karenanya, program Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi alternatif yang digandrungi oleh publik.
Tetapi, timbul suatu pertanyaan yang kerap membingungkan pikiran para calon pembeli: Apakah pengajuan KPR merupakan bentuk investasi?
Agar dapat menyelesaikan pertanyaan tersebut, kami harus menganalisis secara mendalam tentang ide dasar berinvestasi, hutang, serta laba yang ingin dicapai dengan pembelian properti tempat tinggal.
Memahami Konsep KPR
KPR merupakan suatu produk perbankan yang membolehkan orang membeli properti hunian melalui sistem angsuran.
Pada skema pembiayaan perumahan, bank menyediakan dana bagi pembeli untuk mengakuisisi aset properti, kemudian pihak pembeli berkewajiban melunasi jumlah yang dipinjam itu lewat angsuran setiap bulannya dalam durasi periode tertentu, umumnya berlangsung dari 10 sampai 20 tahun.
Ketika Anda membeli properti menggunakan skema KPR, pihak pembeli umumnya diminta untuk melakukan down payment atau DP terlebih dahulu. Besaran DP ini bisa mencapai angka sekitar 10% sampai dengan 30% dari total nilai hunian tersebut.
Selanjutnya, sebagian harga rumah akan ditanggung oleh bank, dan pemesan nantinya akan melunasi kredit tersebut beserta bunga yang sudah disepakati.
Aliran Uang dalam KPR
Mari kita gunakan contoh berikut. Anggap saja Andre membeli satu rumah senilai Rp800 juta. Dia membayarnya sebagai uang muka sebanyak Rp200 juta, maka sisa kredit pembiayaan perumahan yang harus diselesaikannya adalah Rp600 juta.
Jika cicilan bulanan sebesar Rp5 juta, kita dapat melihat di mana uang tersebut mengalir.
Tiap kali Andre melunasi angsuran KPR, dana itu berpindah ke bank. Dalam konteks ini, bank akan merekam pembayaran angsuran tersebut sebagai pendapatan bagi mereka.
Ini mengartikan bahwa walaupun Andre merasa tertekan dengan angsuran, dana yang dia bayarkan ikut membantu Pendapatan Bank.
Apakah KPR Merugikan?
Banyak individu meyakini bahwa mengambil kredit pembiayaan perumahan (KPR) adalah hal merugi. Alasan-alasan yang umumnya disampaikan antara lain:
Kewajiban Hutang yang Signifikan: Angsuran setiap bulan dapat menjadikannya beban keuangan, khususnya apabila ada perubahan kondisi ekonomi atau hilangnya sumber penghasilan akibat PHK.
Biaya Bunga yang Meningkat: Ketika suku bunga untuk kredit pemilikan rumah (KPR) cukup tinggi, itu bisa menaikkan jumlah uang keseluruhan yang perlu Anda bayar sepanjang masa percicilan. Ini mungkin mengakibatkan harga akhir properti menjadi jauh lebih besar dari nilai aslinya.
Kenaikan Harga Properti yang Tak Stabil: Belum tentu setiap hunianmengalami peningkatan harga dengan konsistennya. Ada kalanya nilai properti justru merosot, terlebih bila letaknya ada di daerah yang belum maju.
Meskipun demikian, penting untuk ditekankan bahwa KPR adalah salah satu pilihan praktis bagi orang-orang yang bermimpi mempunyai hunian sendiri.
Untuk banyak orang, memiliki rumah merupakan suatu keperluan dasar yang tak bisa dikenakan penangguhan, dan dengan adanya KPR, mereka dapat mencapai impiannya itu tanpa perlu menanti sampai mengumpulkan sejumlah besar uang tunai.
Apakah Nilai Properti Terus Meningkat?
Sebuah alasan yang kerap disampaikan ialah bahwa nilai properti terus meningkat seiring waktu.
Akan tetapi, hal itu belum tentu selalu tepat. Nilai real estat dapat terpengaruh oleh beberapa elemen seperti posisinya, situasi pasarnya, serta fasilitas yang ada di sekitar wilayah tersebut.
Unsur-Unsur yang Berpengaruh pada Harga Properti
Tempat: Properti yang ditempatkan dalam area prime, mudah dijangkau oleh fasilitas publik seperti sekolah, rumah sakit, mal, serta tersedia sarana transportasi biasanya mempunyai nilai jual yang lebih besar. Sebagai contoh, hunian yang lokasinya tak jauh dari tengah kota cendrung melambungkan harganya secara pesat jika dibandingkan tempat tinggal di luar kota atau pelosok.
Penawaran dan Permintaan: Sama seperti di berbagai jenis pasaran, nilai dari real estat ini pun terpengaruh oleh prinsip-prinsip penawaran dan permintaan. Bila kebutuhan atas tanah atau bangunan dalam satu lokasi bertambah besar namun stok propertinya tak mencukupi, maka bisa jadi harga akan merangkak naik.
Keadaan Keuangan Sosial: Kestabilan keuangan serta kenaikan penghasilan publik turut berdampak pada kesanggupan warga dalam memiliki hunian. Apabila situasi finansial mendukung, sejumlah besar individu akan dapat membayar properti, yang selanjutnya menaikkan minat beli dan tarif jual.
Pembangunan Infrastruktur: Membuat jalur Tol baru, sistem Transportasi Publik, ataupun Fasilitas Umum lain bisa menaikkan harga properti yang berada disekitarnya.
Bagaimana Pengaruhnya Terhadap Para Investor?
Sebelum Anda menentukan diri untuk mendapatkan kredit perumahan, sangatlah vital untuk mengevaluasi posisi serta prospek pertumbuhan dalam zona itu.
Menanam modal pada aset real estate yang terletak di area yang diperkirakan akan maju dapat menjadi pilihan yang sangat menguntungkan.
Di sisi lain, menanamkan modal di wilayah yang kurang memiliki potensi perkembangan dapat mengandung risiko.
Arus Kas dan Laba dari Investasi
Ketika menilai apakah KPR merupakan suatu bentuk investasi yang tepat, kita perlu bertanya: Apakah nilai propertinya meningkat seiring waktu?
Saat melunasi cicilan, apakah kita menerima pendapatan reguler dari aset itu?
Apabila kita tak menawarkan properti dan tidak memperoleh pendapatan tetap, bagaimana cara meraih untung dari investasi tersebut?
Menilai Keuntungan dari Properti
Ada dua cara utama untuk menilai keuntungan dari properti:
Capital Gain: Ini adalah keuntungan yang diperoleh dari selisih harga jual dan harga beli properti. Jika harga rumah Andre meningkat seiring waktu, ia bisa menjual rumah tersebut dengan harga lebih tinggi daripada harga beli.
Cash Flow: Ini adalah pendapatan yang dihasilkan dari properti, seperti sewa. Jika Andre menyewakan rumah kosnya, ia akan mendapatkan penghasilan rutin yang bisa digunakan untuk membayar cicilan KPR.
Namun, jika selama mencicil KPR kita tidak menjual properti dan tidak mendapatkan penghasilan rutin, kita harus mempertimbangkan kembali apakah KPR ini merupakan investasi yang menguntungkan.
Konsep Utang dan Pendapatan
Ayo kita bahas lebih lanjut mengenai ide utang dari sudut pandang investasi.
Di bidang investasi, terdapat konsep bernama “leverage buyout” (LBO), di mana kita dapat menggunakan hutang sebagai sarana untuk mendapatkan aset yang mampu memberikan penghasilan.
Mari kita gunakan Andre sebagai contoh sekali lagi. Pada kesempatan kali ini, dia telah membeli sebuah rumah kos dengan 30 kamar yang harganya mencapai Rp2 miliar. Dia sudah melakukan pembayaran uang muka senilai Rp500 juta dan kemudian mengajukan KPR untuk jumlah Rp1,5 miliar.
Andre mendapatkan untung bersih senilai Rp10 juta setiap bulannya dengan membayar angsuran sebesar Rp15 juta serta menerima pendapatan dari rumah kosnya yang mencapaiRp25 juta.
Pada kasus tersebut, Andre menggunakan hutang sebagai sarana untuk mendapatkanaset yang mampu menutupi angsuran dan sekaligus menghasilkan pendapatan tambahan.
Kelebihan dan Kekurangan Leverage
Penggunaan utang untuk berinvestasi memiliki kelebihan dan kekurangan:
Kelebihan: Dengan menggunakan utang, Anda bisa membeli aset yang lebih besar daripada jika menggunakan uang tunai. Ini dapat meningkatkan potensi keuntungan jika nilai aset meningkat.
Kelemahan: Apabila harga dari aset tersebut menurun atau bila Anda kesulitan dalam melunasi angsuran, hal ini dapat menyebabkan kerugian besar. Karena itu, sangat diperlukan adanya evaluasi mendalam sebelum memilih untuk berinvestasi dengan menggunakan hutang.
Alternatif Investasi
Untuk mereka yang berminat menggeluti dunia investasi namun tidak mau terikat dengan kredit pemilikan rumah (KPR), masih banyak pilihan lain yang bisa diambil:
Investasi di Bursa Efek: Saham, surat utang, serta dana bersama merupakan sebagian dari pilihan investasi yang tersedia. Jenis-jenis investasi tersebut umumnya mempunyai sifat likuiditas tinggi dan berpotensi memberikan laba besar tanpa adanya kewajiban membayar angsuran.
Investasi Properti Secara Langsung: Untuk orang-orang dengan dana lebih, memboyong properti sendiri lalu menyerahkannya untuk disewakan dapat jadi opsi yang untung-untungan. Melalui pendekatan tersebut, Anda bakal menerima aliran uang dari penyewaan tanpa harus dibebani kredit pemilikan rumah (KPR).
Investasi Real Estate Investment Trusts (REITs): Ini melibatkan berinvestasi dalam aset properti tanpa perlu membeli secara langsung properti tersebut. Dengan cara ini, Anda bisa membeli saham pada sebuah entitas usaha yang memiliki serta menangani sekumpulan properti, sambil menerima pembagian keuntungan dari pendapatan penyewaan.
P2P Lending: Platform peer-to-peer lending memungkinkan Anda untuk memberikan pinjaman kepada individu atau bisnis dan mendapatkan bunga sebagai imbalan. Ini bisa menjadi alternatif bagi mereka yang mencari pendapatan pasif.
Kesimpulan
Mencicil KPR bisa menjadi pilihan yang baik untuk memiliki rumah, tetapi bukan tanpa risiko.
Sebagai seorang investor, Anda perlu mengevaluasi situasi keuangan dan tujuan investasi Anda dengan hati-hati.
Apakah Anda memiliki rencana untuk menghasilkan pendapatan dari properti tersebut? Apakah Anda percaya bahwa nilai properti akan naik seiring waktu?
Sebelum memutuskan untuk mengajukan kredit pembiayaan perumahan, lakukan penelitian mendalam terkait lokasi, situasi pasaran, serta prospek perkembangan daerah tersebut.
Apabila Anda merasa percaya diri serta sudah menyelesaikan analisis secara menyeluruh, pembiayaan perumahan dapat menjadi pilihan agar mewujudkan keinginan memiliki tempat tinggal sambil juga berkontribusi pada diversifikasi aset investasi Anda.
Dengan pengetahuan yang kuat tentang berinvestasi serta pengelolaan uang, Anda bisa menggunakan KPR secara cerdas dan merubahnya jadi sumber keuntungan di kemudian hari.
Leave a Reply